• Priscila Damiani Rodriguez

Compra de imóveis que apresentam vícios construtivos

Atualizado: 26 de Mai de 2021

Não é raro nos depararmos no meio jurídico com reclamações de consumidores que adquiriram imóveis, seja na planta ou não, e posteriormente a mudança observarem a existência de fissuras, rachaduras, infiltrações, entre outros.


Nesses casos, a responsabilidade do construtor não decorre apenas de norma legal, como veremos a seguir, mas também do contrato formalizado, que tem por fundamento a obrigação de resultado, ou seja, a obra deve ser executada e entregue nos mesmos padrões existentes nos materiais de publicidade e naqueles constantes no contrato de venda e compra.

Nesse sentido, destaca-se:


“A responsabilidade do construtor é de resultado, como já assinalado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantis (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha- força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro, não tendo aqui, relevância o fortuito interno.[1]


Importante ressaltar que cada caso é um caso, e hoje vou abordar as consequências jurídicas de imóveis adquiridos no âmbito relações de consumo, ou seja regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, que vierem a apresentar vícios ocultos.

Inicialmente é imprescindível diferenciarmos vícios aparentes e vícios ocultos.

Vícios aparentes, aqui se enquadram os defeitos que são visíveis a olho nu, por qualquer pessoa, sem a necessidade de um conhecimento técnico. É o caso de um piso trincado, uma janela quebrada, ou seja são problema facilmente identificáveis.


Já os vícios ocultos são defeitos que, embora até mesmo pudessem existir desde sempre, não podiam ser identificados sem análise por um profissional habilitado. Está diretamente relacionado a uma falha no projeto, aos materiais utilizados na obra, a mão de obra utilizada, ou seja, a fase da construção do imóvel. Como exemplo cita-se infiltrações, descolamento do revestimento e pisos, etc.


Quando falamos de vícios ocultos, percebe-se que são problemas mais graves, que podem prejudicar diretamente o uso normal da moradia, e até mesmo colocar em risco o consumidor e seu família.


Nesse sentido, destaca-se o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor que prevê a responsabilidade objetiva do prestador de serviços em face da qualidade e segurança do que prestou, assim como responsabilidade por eventuais defeitos decorrentes de sua realização. Somente se eximindo, nos termos do parágrafo 3, caso o fabricante, o construtor, o produtor ou importador comprove que não colocou o produto no mercado, que, embora haja colocado o produto no mercado o defeito inexiste ou ainda, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.


Assim sendo, a reparação do dano deverá ocorrer independente da culpa, sempre que por sua natureza implicar riscos ou nos casos previstos em lei determinar, com exceção dos casos acima.


Nesse mesmo diapasão, destaca-se:


“DEFEITO EM CONSTRUÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER VÍCIOS E IMPERFEIÇÕES CONSTATADAS NA OBRA PROVENIENTES DA MÁ EXECUÇÃO E DA UTILIZAÇÃO DE MATERIAL DE MÁ QUALIDADE RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR RECONHECIDA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.” (Apel nº 0107680-06.2007.8.26.0000 – Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator Neves Amorim, Recorrente Gataz Engenharia e Construções Ltda, Recorrido: Condomínio Edifício Mariana, São Paulo, data do Julgamento Brasília, data do julgamento 31 de Janeiro de 2012).


Na prática, porém, é comum que os magistrados determinem a realização de perícia técnica a fim de comprovar por meio de um laudo confeccionado por profissional selecionado pelo juízo, a existência de vícios, bem como sua origem e responsabilidade.


Outro ponto importante de se destacar é quanto ao prazo de garantia, decadência e prescrição, que são comumente relacionados nesse tipo de demanda, outrossim, totalmente diversos.


É de praxe no mercado que as construtoras estabeleçam prazos de garantia distintos para cada item, e utilizem-se desses, unilateralmente definidos pela mesma, para negar assistências técnicas solicitadas.


Ocorre outrossim, que os prazos de garantia, sejam eles legais ou contratuais, visam a proteger o consumidor contra defeitos relacionados ao desgaste natural da coisa, ou seja, um tempo mínimo no qual não deveria haver deterioração do produto/serviço.

Após esses prazos, presume-se que algum desgaste venha a surgir diante do uso do produto. Não obstante, coisa diversa são vícios já existentes, que só vieram a se manifestar após de expirada a garantia.


Assim sendo, em que pese as garantias, certamente deve ser considerado o prazo de vida útil do bem, podendo o fornecedor ser responsabilizado, inclusive após expirado o prazo de garantia, caso os vícios reclamados decorram de falha no projeto, dos materiais utilizados na obra, e da mão de obra utilizada, e assim fiquei comprovado no processo.


Nesse sentido ainda, cumpre-se ressaltar que não há o que se falar em aplicação do prazo decadencial. Ocorre que, no presente caso não há que se reconhecer a decadência, pois esta não incide na espécie já que a reclamação se dá por fato do produto/serviço. Verificada a existência de defeitos, começa a correr o prazo prescricional. Destaca-se:

JUIZADOS ESPECIAIS - CIVIL - CONSUMIDOR - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DEFEITOS NA OBRA - PRELIMINAR ACOLHIDA - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - PRAZO QÜINQÜENAL DE GARANTIA - RESSARCIMENTO DOS GASTOS COM INFILTRAÇÃO - DECADÊNCIA AFASTADA - APLICAÇÃO DO ART. 27 DO CDC - RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR POR VÍCIO EXISTENTE NO IMÓVEL - SENTENÇA CASSADA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 - NÃO HÁ QUE SE RE CONHECER A DECADÊNCIA POIS, ESTA NÃO INCIDE NA ESPÉCIE JÁ QUE A RECLAMAÇÃO SE DÁ POR FATO DO SERVIÇO. PRETENDE O AUTOR REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS CAUSADOS POR SERVIÇO VICIADO AO QUAL SE APLICA O PRAZO PRESCRICIONAL DE CINCO ANOS (ART. 27 DO CDC). 2 - VERIFICANDO-SE O VÍCIO DENTRO DO PRAZO DE GARANTIA, O INTERESSADO PODERÁ ENTRAR COM AÇÃO EM DESFAVOR DO CONSTRUTOR NO PRAZO DE CINCO ANOS. 3 - O PRAZO DE GARANTIA NÃO SE CONFUNDE COM O PRAZO PRESCRICIONAL QUE TEM O PROPRIETÁRIO PARA ACIONAR A CONSTRUTORA, SEJA PARA EXIGIR DELA A OBRIGAÇÃO DE FAZER O REPARO DO PRÓPRIO DEFEITO, COMO PARA BUSCAR INDENIZAÇÃO EM PECÚNIA. 4 - SENTENÇA CASSADA EM FACE DA INOCORRÊNCIA DA DECADÊNCIA. SEM CUSTAS E SEM HONORÁRIOS.(TJ-DF - ACJ: 1809398820098070001 DF 0180939-88.2009.807.0001, Relator: GISELLE ROCHA RAPOSO, Data de Julgamento: 22/02/2011, PRIMEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS DO DF, Data de Publicação: 25/02/2011, DJ-e Pág. 248)

Tem-se, portanto, que o fundamento da pretensão é a responsabilidade civil pelo fato do produto/serviço, porquanto conteria defeito ao não oferecer a segurança que dele legitimamente se espera, conforme dispõe o artigo 12 e § 1º do Código de Defesa do Consumidor, não havendo o que se falar em decadência.

Evidente que in casu há perfeita subsunção do fato à norma, pois referido artigo se remete a reparação por dano causado por fato do produto/serviço, considerando-se como “produto/serviço” o imóvel e “fato do produto/serviço” a forma que este foi comercializado causando prejuízo ao consumidor.


Diante de todo o exposto, resta evidente que a responsabilização do construtor perante vícios construtivos ocultos presentes em imóveis adquiridos é objetiva, outrossim, na prática comumente é utilizada a realização de perícia técnica requerida pelo juízo, a fim de se verificar os vícios, sua origem e responsabilidade. Em que pese os prazos de garantia (contratuais ou legais), aplica-se o prazo prescricional, podendo o construtor ser responsabilizado mesmo após a expiação deste, não havendo ainda o que se falar em decadência.


Por fim, o primeiro passo é tentar junto a construtora uma assistência técnica pós vendas, a fim de ter dar a possibilidade administrativa da mesma solucionar os problemas reclamados. Como já mencionado, a obrigação da mesma é de resultado, portanto a mesma não se extingue puramente com a entrega do imóvel. Caso outrossim, não obtenha sucesso, pode-se utilizar de uma ação judicial objetivando indenização ou obrigação de fazer pela empresa.


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